Vendre ou rénover à Vannes : le marché a gagné 53,9 % en cinq ans

La plus forte hausse de tous nos relevés

Le prix moyen vannetais est passé de 201 802 € en 2019 à 310 485 € en 2024, soit 53,9 %. Le mètre carré suit, de 2 796 € à 4 054 €.

Aucune autre commune que nous ayons mesurée n'approche ce niveau. Lorient plafonne à 41,6 %, Quimper à 40,6 %, Saint-Nazaire à 35,2 %. Vannes se détache nettement, sur les 83 communes dont nous disposons du prix moyen.

Ce que cette hausse absorbe

L'étude des notaires parue en 2024 mesure une décote d'environ 25 % pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et d'environ 12 % pour un appartement.

Une valorisation de 53,9 % couvre donc l'une et l'autre avec une marge considérable. Un propriétaire vannetais entré avant 2019 et revendant aujourd'hui une passoire encaisse un gain nominal important : la pénalité existe, mais elle disparaît sous la hausse.

Pourquoi la question reste entière

Trois limites tempèrent ce constat, et elles méritent d'être posées avant de conclure qu'il n'y a rien à faire.

La première tient à ce que la hausse compense une perte relative, non absolue : sans mauvaise étiquette, le même bien aurait gagné davantage encore. La deuxième est qu'elle ne vaut que pour les propriétaires déjà en place. La troisième est qu'elle n'a aucun effet sur le calendrier locatif.

Le marché s'est vidé pendant qu'il montait

C'est le point que la hausse masque. Le nombre de ventes est passé de 1 303 en 2019 à 854 en 2024, soit 449 transactions de moins et 34 % de recul.

Un marché qui gagne plus de la moitié de sa valeur en perdant un tiers de ses acheteurs décrit une demande qui se concentre plutôt qu'elle ne s'élargit. Ce type de dynamique ne se prolonge pas indéfiniment, et l'amortisseur de 53,9 % ne se reconstituera pas.

Ce que cela représente en euros

Rapportées au prix moyen de 310 485 €, les proportions mesurées par les notaires donnent environ 77 621 € pour une maison classée G et 37 258 € pour un appartement.

Ce sont les montants les plus élevés de ce lot, simplement parce que Vannes est devenue une commune chère. Ils situent l'ordre de grandeur de ce qui se joue pour un acquéreur d'aujourd'hui, qui paiera plein tarif et supportera l'écart entier à la revente.

Un parc pourtant bien noté

Le contexte général est favorable. Sur 16 762 diagnostics publiés, 595 logements seulement sont classés F ou G, dont 195 en G, soit 3,5 % du parc.

La classe C domine largement avec 9 950 logements, soit près de six sur dix, et 750 atteignent les classes A ou B. La classe E ne regroupe que 1 258 logements, comme le montre la répartition des classes.

Cette concentration a une conséquence pour le vendeur : avec un logement sur deux en C, cette lettre ne distingue rien à Vannes, elle situe le bien dans la norme. Ce sont les 595 passoires qui se remarquent, sur un marché où l'acheteur dispose de milliers d'alternatives correctement classées.

La maison vannetaise, deux profils en un

Les 2 515 maisons diagnostiquées affichent 8,4 % de logements classés F ou G, contre 2,7 % pour les 13 595 appartements. Trois fois plus de risque.

Mais elles l'emportent nettement sur les bonnes notes : 9,0 % en classes A ou B, contre 3,8 % pour le collectif. Le parc individuel vannetais est donc dispersé aux deux extrémités, ce qui rend la moyenne inutile et la lecture du rapport décisive.

Une génération remarquablement bien notée

La lecture par période réserve une surprise. Les 1 404 logements bâtis entre 1975 et 1977 n'affichent que 25,5 % de murs jugés insuffisants, et ceux de 1978 à 1982 44,8 %.

C'est très en deçà de ce qu'on observe ailleurs sur ces périodes, souvent au-dessus de 70 %. À Tarbes, la même génération 1975-1977 atteint 90,8 %, soit soixante-cinq points de plus.

Une réserve s'impose néanmoins : la période déclarée sert aussi à choisir certaines valeurs par défaut du calcul, donc une partie de l'écart peut tenir à la méthode plutôt qu'aux chantiers de l'époque.

Le calendrier locatif ignore la hausse des prix

C'est la limite la plus concrète. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.

À Vannes, cela vise 195 logements aujourd'hui, 595 en 2028, puis environ 1 850 en comptant les 1 258 classés E. Aucun gain de valeur ne dispense de ces échéances, comme le rappelle les diagnostics de location.

L'étape gratuite avant tout devis

Vérifiez ce que le calcul a retenu. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.

À défaut d'information sur une paroi, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence de preuve. Un logement vannetais réellement isolé mais non documenté est traité exactement comme s'il ne l'était pas.

Le calcul, posé à trois termes

Comparez le coût du chantier nécessaire pour changer de classe, la décote évitée, et la hausse déjà encaissée.

À Vannes, ce troisième terme est si élevé qu'il rend la rénovation moins urgente qu'ailleurs pour un vendeur en place. Mais il ne réduit ni le coût des travaux, ni l'échéance réglementaire : il achète du temps, pas une dispense.

Le contraste avec Beauvais éclaire ce point. Là-bas, le prix moyen n'a gagné que 2,4 % en cinq ans : le troisième terme est nul et l'arbitrage se tranche uniquement sur les deux premiers. La même question ne se pose donc pas du tout de la même manière selon la commune.

Si vous décidez de vendre

Assumez la classe dans le prix affiché plutôt que de la subir en négociation. Un DPE obtenu avant l'annonce, justificatifs en main, trie les acheteurs au lieu de les faire reculer.

Et si la note reste basse, l'audit énergétique chiffre les travaux, ce qui transforme une réserve en montant discutable. Sur un marché à 310 485 € de prix moyen, l'écart entre une bonne et une mauvaise préparation se compte en dizaines de milliers d'euros, comme le détaille les passoires thermiques.